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Aufstellung der Betriebskosten

Anlage 3 (zu § 27 Abs. 1) Zweite Berechnungsverordnung

• 1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
• 2. Die Kosten der Wasserversorgung
• 3. Die Kosten der Entwässerung
• 4. Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
• 5. Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
• 6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• 7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
• 8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
• 9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• 10. Die Kosten der Gartenpflege
• 11. Die Kosten der Beleuchtung
• 12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
• 13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• 14. Die Kosten für den Hauswart
• 15. Die Kosten des Betriebs der Antennenanlage
• 16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
• 17. Sonstige Betriebskosten

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe. 2. Die Kosten der Wasserversorgung Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. 3. Die Kosten der Entwässerung Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. 4. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. 5. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer4 Buchstabe a; oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann. 6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungs- anlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. 8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen. 9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges. 10. Die Kosten der Gartenpflege Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen. 11. Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume. Waschküchen. 12. Die Kosten der Schornsteinreinigung Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind. 13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. 14. Die Kosten für den Hauswart Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden. 15. Die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage; oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. 16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 17. Sonstige Betriebskosten Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Welche Kosten dürfen nicht umgelegt werden? Reparaturkosten Anschaffungskosten zum Beispiel für Glühbirnen Zinsen, Erbbauzinsen, Kapitalkosten, Bankgebühren Rechtsschutzversicherungen Reparaturkostenversicherungen Reparaturkostenanteil in Vollwartungsverträgen Kosten für Wachdienst Verwaltungskosten Portokosten Büromaterial Instandhaltungsrücklagen Erschließungskosten, beispielsweise Kanalanschlussgebühren Die Liste ist nicht vollständig, da hier der Fantasie keine Grenzen gesetzt sind.

Die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. informiert:

Alle freuen sich über ein paar lang ersehnte warme Sommertage. Die Politiker gehen in die parlamentarische Sommerpause und die Medien suchen in Ermangelung wirklich "heißer" Themen nach anderen Aufmachern.

Wenn dann noch untypisch heiße Sommertage mit dem Urlaub der Parlamentarier zusammenfallen, wiederholen sich regelmäßig Presseberichte über angebliche Ungenauigkeiten bei der Heizkostenabrechnung!

"Hohe Außentemperaturen verursachten Anzeigefortschritt bei den Heizkostenverteilern. Bei Verdunstungs-Heizkostenverteilern reiche die sogenannte Kaltverdunstungsvorgabe nicht aus, elektronische Heizkostenverteiler begännen zu zählen. Die Folge: Mieter müßten höhere Heizkosten bezahlen, obwohl die Heizung abgestellt sei."

Diese Behauptung ist so nicht richtig!

Um solche Voruteile auszuräumen, sieht sich die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. veranlaßt, Mieter und Vermieter sachlich über die sogenannte Sommeranzeige von Heizkostenverteilern aufzuklären.

Zunächst einige Anmerkungen zum Verdunstungs-Heizkostenverteiler:

Funktionsweise von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip

Verdunstungs-Heizkostenverteiler bestehen im wesentlichen aus drei Elementen:

• dem Gehäuse,
• einem mit Meßflüssigkeit befüllten Glasröhrchen und
• einer Skala, die den Verbrauch am Heizkörper anzeigt.

Das Röhrchen besitzt am oberen Ende eine Öffnung. Wird der Heizkörper warm, erwärmt sich auch die Meßflüssigkeit im Heizkostenverteiler. Je höher die gewünschte Temperatur am Heizkörper, um so schneller auch die Flüssigkeit. Der absinkende Flüssigkeitspegel ist damit ein Maß für den Wärmeverbrauch am Heizkörper.

Worin begründet sich der Anzeigefortschritt?

Heizkostenverteiler sind europaweit einheitlich genormt. Für Verdunstungs-Heizkostenverteiler gelten die Vorschriften der DIN EN 835. Es gehört zu den ganz normalen Systemeigenschaften, daß die Meßflüssigkeit auch dann verdunstet, wenn der Heizkörper nicht in Betrieb ist. Diese Erscheinung nennt der Fachmann Kaltverdunstung. Sie wird entsprechend der Richtlinien des Verbandes und den Vorschriften der europäischen Norm durch eine Zugabe bei der Füllung des Glasröhrchens ausgeglichen. Hierzu heißt es in der Norm (DIN EN 835), daß zum Ausgleich der Kaltverdunstung das Röhrchen über den Skalen-Nullstrich hinaus befüllt wird. Diese Kaltverdunstungsvorgabe ist für mindestens 120 Tage bei einer Meßflüssigkeitstemperatur von 20 °C zu bemessen. Die Kaltverdunstungsvorgabe wird daher nicht für besonders heiße Sommer oder sehr warme Räume ausgelegt, sondern bemißt sich an durchschnittlichen Temperaturen, wie sie über lange Jahre auftreten. Bei besonders hohen Außentemperaturen über einen länger anhaltenden Zeitraum kann es vorkommen, daß die zusätzlich eingefüllte Flüssigkeit nicht mehr ausreicht und es zu einem Anzeigefortschritt am Heizkostenverteiler kommt. Ein solcher Anzeigefortschritt ist allerdings äußerst gering und steht zur verbrauchsabhängigen Anzeige in den Heizmonaten in keinem Verhältnis.

Die Heizkostenabrechnung wird daher nicht fehlerhaft, weil in der Regel alle Parteien eines Hauses gleichermaßen von dieser Systemeigenschaft betroffen sind. Die Heizkostenverteiler weisen zwar eine höhere Anzeige auf, ohne daß jedoch Brennstoff verbraucht worden ist, d. h. der Sommeranzeige stehen keinerlei Verbrauchskosten gegenüber, da die Heizung gar nicht in Betrieb war. Die Folge ist: Der Preis pro angezeigte Stricheinheit sinkt, das relative Verteilsystem gleicht diesen Effekt aus. An den Kosten für den einzelnen Nutzer ändert sich i. d. R. nichts.

Besonderheiten

Es kommt vor, daß es je nach Gebäudezuschnitt an sehr heißen Sommertagen in einzelnen Rämen zu geringfügigen Abweichungen im Anzeigeverhalten von Heizkostenverteilern kommen kann. Immer wieder angeführte Beispiele sind die Dachgeschoßwohnungen im Vergleich zur möglicherweise noch verschattet liegenden Parterrewohnung. Die Abweichungen werden aber angesichts individueller Heizgewohnheiten kaum auszumachen sein. Derartige systembedingte Unterschiede stellen keinen Mangel des nach DIN EN geprüften bzw. nach Heizkostenverordnung zugelassenen Heizkostenverteilers dar. Zudem fallen Mehr- oder Minderbelastungen durch solche Effekte bei der Heizkostenabrechnung nur mit geringfügigen Beträgen ins Gewicht.

Elektronische Heizkostenverteiler

Auch der elektronische Heizkostenverteiler unterliegt den oben beschriebenen Systemeigenschaften. Er ist im Aufbau nicht viel anders als der Verdunster, nur daß hier das Glasröhrchen durch ein batteriebetriebenes Rechenwerk ersetzt wird, das seine Signale über Temperaturfühler erhält. Die Anzeige der Stricheinheiten erfolgt über ein eingebautes LCD-Display. Auch für diese Technik gibt es eine europaweit gültige Norm (DIN EN 834), die Einsatzbedingungen und Zählbeginn dieser Fabrikate festlegt.

Da elektronische Heizkostenverteiler wie Verdunster auch geringe Wärmeabgaben erfassen sollen, wird der Schwellenwert, an dem die Geräte zu zählen beginnen, möglichst niedrig gelegt. Für elektronische Heizkostenverteiler bedeutet dies, daß der eingebaute Prozessor die Raumtemperatur und die Heizkörpertemperatur ermittelt, vergleicht und bewertet. Bei Heizkörpertemperaturen zwischen rd. 27 und rd. 31 °C kann der Heizkostenverteiler Anzeigefortschritt entwickeln. Auch hier fällt ein solcher Anzeigefortschritt äußerst gering aus und steht zu der verbrauchsabhängigen Anzeige in den Heizmonaten in keinem Verhältnis.

Die niedrige Einschaltschwelle stellt sicher, daß auch häufig vorkommende kleine Wärmeabgaben berücksichtigt werden. Gerade im Frühjahr und Herbst regeln die feinfühlig arbeitenden Thermostatventile die Heizkörper oft nur lauwarm. Diese Teilerwärmungen stellen aber einen Verbrauch dar und müssen erfaßt werden. Dies bedingt aber auch, daß es an heißen Sommertagen zu einem Anzeigefortschritt kommen kann, dem jedoch kein Verbrauch gegenüber steht. Der Effekt ist der gleiche wie beim Verdunster und stellt, wie zuvor schon beschrieben, keinen Mangel des nach DIN EN geprüften bzw. nach Heizkostenverordnung zugelassen elektronischen Heizkostenverteilers dar. Die nach der Norm geprüften Geräte müssen aus den vorgenannten Gründen ab bestimmten Schwellenwerten einen Anzeigefortschritt entwickeln.

Der abnehmende Strichpreis kompensiert jedoch die Systemeigenschaften. Angebliche Verteilfehler relativieren sich.

Übrigens

Je höher der Grundkostenanteil, um so mehr gleicht dieser Kostenblock Systemeigenschaften des jeweiligen Erfassungssystems wie auch bauphysikalische Gegebenheiten am Gebäude aus.

Fazit

Anzeigefortschritte bei Heizkostenverteilern infolge heißer Sommertage stellen keinen Fehler dar. Es handelt sich vielmehr um systembedingte Eigenschaften, die vom Nutzer in Kauf zu nehmen sind. Dies wurde auch von Gerichten bereits mehrfach bestätigt.

Derartige Verbrauchsanzeigen werden durch abnehmende Strichpreise ausgeglichen. Immer wiederkehrende Behauptungen, Mieter müßten höhere Heizkosten zahlen, obwohl die Heizung abgestellt sei, sind daher nicht richtig.

Auch ein Kürzungsrecht kann hier nicht geltend gemacht werden, da die Heizkostenabrechnung die gesetzlichen Vorgaben voll und ganz erfüllt.

Verdunstungsflüssigkeit in Heizkostenverteilern gesundheitlich unbedenklich!

Die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. informiert:

Während des parlamentarischen Sommerlochs greifen die Medien fast regelmäßig zum Thema der vermeintlichen Gefahr, die von Verdunstungsflüssigkeiten in Heizkostenverteilern ausgehen soll. Vorurteile oder Unkenntnis führen dazu, daß Verdunstungsheizkostenverteiler in die Kritik geraten. Dabei sind Bedenken absolut unbegründet. Das Bundesverfassungsgericht (24.03.1986 - 2 BvR 198/86) hat schon vor über zehn Jahren die Unbedenklichkeit der Geräte bestätigt. Hieran hat sich bis heute nichts geändert. Die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. sieht sich veranlaßt, Mieter und Vermieter sachlich über die Sicherheit der Geräte und Unbedenklichkeit der darin verwendeten Verdunstungsflüssigkeit aufzuklären.

Was verdunstet in den Röhrchen?

Verdunstungsheizkostenverteiler stellen eine preiswerte Lösung für die gesetzlich vorgeschriebene verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung dar. Die Geräte enthalten ein kleines Glasröhrchen, das mit einer amtlich zugelassenen Flüssigkeit befüllt wird, überwiegend Methylbenzoat oder 1-Hexanol. Alle Heizkostenverteiler sind europaweit einheitlich genormt (DIN EN 835). Nach dieser Norm muß der Hersteller die gesundheitliche Unbedenklichkeit der eingesetzten Flüssigkeiten bei bestimmungsgemäßer Verwendung nachweisen. In Deutschland müssen Heizkostenverteiler zudem von sachverständigen Stellen zugelassen sein, die von der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt (PTB) überwacht werden.

Das Röhrchen eines handelsüblichen Heizkostenverteilers enthält durchschnittlich
2 ml Meßflüssigkeit, etwa 2 Gramm. Das ist weniger als ein halber Teelöffel voll. Von dieser Menge verdunstet in einer typischen Heizperiode in normal beheizten Räumen ca. 75 %.

Die eingesetzten Flüssigkeiten sind bei bestimmungsgemäßer Verwendung gesundheitlich unbenklich; dies wurde wiederholt von amtlichen Stellen - auch international - bestätigt.

Methylbenzoat

Methylbenzoat ist ein naturidentischer Duftstoff, der bei der Herstellung von Kosmetika und Seife Verwendung findet, in den USA hat die dortige sehr strenge Gesundheitsbehörde FDA (Food and Drug Administration) diese Flüssigkeit als Aromastoff für Lebensmittel zugelassen, z. B. für die Imitation von Erdbeergeschmack.

Das Bundesministerium für Jugend, Familie und Gesundheit hatte bereits 1986 die Unbedenklichkeit von Methylbenzoat bestätigt. Untersuchungen und Stellungnahmen anderer maßgeblicher Institutionen wie der Giftzentrale Hamburg oder des Max Pettenkofer Instituts unterstreichen dies. Sie kennzeichnen die Verdunstungsflüssigkeit bei bestimmungsgemäßer Verwendung in Heizkostenverteilern als "absolut harmlos".

Abschließendes Urteil des Bundesgesundheitsministeriums, das sich bei seiner Bewertung auf Untersuchungen des Bundesgesundheitsamtes stützt:
"Von Methylbenzoat sind in diesem sehr geringen Konzentrationsbereich keine gesundheitlichen Schäden oder Beeinträchtigungen für den Menschen zu erwarten."

Das Bundesgesundheitsamt wiederholt seine Auffassung in einer Pressemitteilung vom 26.10.1992: "Bei sachgemäßem Gebrauch der Geräte entstehen durch das Verdunsten der Meßflüssigkeit in normal belüfteten Räumen nur sehr geringe Raumluftkonzentrationen. Nach Einschätzung des Bundesgesundheitsamtes ist daruch selbst bei Langzeitexposition eine Gefährdung der Gesundheit nicht zu erwarten."

Bei der Verwendung von Methylbenzoat als Verdunstungsflüssigkeit in Heizkostenverteilern entstehen Raumluftkonzentrationen von durchschnittlich
0,0088 ppm.

Hierzu ein Rechenbeispiel:
Geht man davon aus, daß sich in einem 12 m³ großem Raum mit 2,5 m Raumhöhe ein Meßröhrchen mit 2 ml Flüssigkeit befindet und diese Flüssigkeit während der Heizperiode von 200 Tagen zu 75 % verdunstet, so werden der Raumluft im Durchschnitt pro Stunde 0,0003 ml oder 0,34 mg Flüssigkeit zugefügt. Unter Annahme eines stündlichen Luftwechsels, der auch bei geschlossenen Fenstern mindestens erreicht wird, beträgt die Konzentration der Flüssigkeit im Raumvolumen:

Eine Gewichtskonzentration wird wissenschaftlich in ppm (parts per Million = Millionstel Anteil) ausgedrückt.

Fazit

Verdunsterflüssigkeiten sind gesundheitlich unbedenklich und stellen bei bestimmungsgemäßer Verwendung in Heizkostenverteilern keine Gefährdung der Menschen dar.

Umgang mit Flüssigkeiten

Wenn auf Schutzmaßnahmen für den Umgang mit Flüssigkeiten hingewiesen wird, so gilt dies stets für den großtechnischen Bereich, z. B. bei der Herstellung oder Verarbeitung von Flüssigkeiten in großen Mengen. Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die toxische Bewertung von Stoffen stets eine Frage der Konzentration ist. Salz oder Alkohol in großen Mengen eingenommen, führt ebenso zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen oder gar zum Tode wie bekanntermaßen die Einnahme von destiliertem Wasser.

Verdunstungsflüssigkeiten werden seit mehr als 50 Jahren erfolgreich eingesetzt. Es ist nicht ein einziger Fall bekannt, bei dem eine Gesundheitsgefährdung hätte nachgewiesen werden können - auch nicht bei den Mitarbeitern der Unternehmen, die mit diesen Flüssigkeiten in großen Mengen umgehen.

Schutz gegen unberechtigtes Öffnen

Der versehentlichen Einnahme von Verdunsterflüssigkeiten, besonders durch Kinder, beugen die Abrechnungsunternehmen durch effektive Sicherungsmaßnahmen vor. Sämtliche Heizkostenverteiler sind mit speziellen, kindersicheren Verschlußmechanismen ausgestattet, die ausschließlich mit Spezialwerkzeug geöffnet werden können. Darüber hinaus sind Heizkostenverteiler mit dem Heizkörper stets fest verbunden, so daß ein versehentlicher Bruch der Meßampullen ausgeschlossen ist.

Was sagen die anderen?

Was sagt der Deutsche Mieterbund?

Auch der deutsche Mieterbund (DMB) - als verantwortlicher und kritischer Interessens- und Sachverwalter der größten Verbrauchergruppe, in deren Wohnungen Heizkostenverteiler montiert sind - bestätigte in einem Liveinterview des Westdeutschen Rundfunks am 5. März 1996 die Unbedenklichkeit von Verdunstungsflüssigkeiten in Heizkostenverteilern. Der Pressesprecher des DMB Ulrich Ropertz hält das alles nur für Panikmache:"An der Sache ist nichts dran!"

Was sagt die Deutsche Wohnungswirtschaft?

Der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer - Spitzenverband der privaten Wohnungswirtschaft e.V. äußerte sich zu den Presseeskapaden des Jahres 1996 unter anderem wie folgt:

"Wollen die Hauseigentümer ihren Mietern übles, sie gar vergiften?
Mitnichten. Denn die aus den Heizkostenverteilern abdunstende Flüssigkeit, Methylbenzoat etwa, ist z. B. in den USA als Kosmetikzusatz und sogar zur Verwendung als künstliches Erdbeeraroma zugelassen. In den USA, wo das Verbraucherrecht ja nun besonders ausgeprägt ist! Daher sind Bedenken fehl am Platze."

Weiter heißt es: "Daß hier nur Theaterdonner produziert wurde, stört´s jemanden? Ja! Der Artikelschreiber hat zwar seine Seiten abgeliefert. Doch der Hauseigentümer, der muß sich mit dem unberechtigten Vorwurf auseinandersetzen, auf die Gesundheit der Mieter keine Rücksicht nehmen zu wollen.

Daher wäre es für alle Beteiligten besser, erst einmal sauber zu recherchieren, bevor unnütz Dämpfe und falsche Spiegelungen erzeugt werden."

Energieeinsparung

Abschließend soll auch einmal darauf hingewiesen werden, daß die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung maßgeblich zur Stabilisierung und Senkung des anthropogenen Treibhauseffektes beiträgt, d. h. der Anstieg von Emissionen aus Heizungsanlagen (z. B. CO₂, SO₂) wird dadurch erheblich gemindert.

Berechnungen der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. belegen, daß die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung jährlich mehr als 5,7 Milliarden Liter Öl oder Kubikmeter Gas einspart.

Auszug aus der Zeitschrift SBZ Heft 24/1997

Ungefährlich - Heizkostenverteilerflüssigkeit

Mit der Frage möglicher Gesundheitsgefährdung durch die Nutzung von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip hat sich der Petitionsausschuß des Bundestages befaßt. In der Begründung seiner Beschlußempfehlung ging das Gremium davon aus - und folgte damit der Bewertung des Bundesgesundheitsamtes -, "daß auch die ständige Inhalation der Heizkostenverdunsterflüssigkeit bei durchschnittlich empfindlichen Personen nicht zu Gesundheitsschäden führt". Aufgrund in der Vergangenheit durchgeführter Änderungen der einschlägigen DIN-Norm - heute europaweit harmonisierte Norm EN 835 - und der darin aufgeführten Kriterien zum Gesundheitsschutz sowie der Nachweispflicht der Hersteller sei eine technische Verbesserung der verwendeten Systeme bewirkt worden. Dies habe dazu geführt, daß mögliche gesundheitliche Gefährdungen minimiert worden seien. Insoweit erscheint nach Auffassung des Ausschusses ein Verbot eines bestimmten Systems von Heizkostenverteilern - wie den Verdunstungsröhrchen - nicht angemessen. Dieser Auffassung schließt sich die Bundesregierung an, bekräftigte Staatssekretär Dr. Lorenz Schomerus.

Besonderheiten bei der verbrauchsgerechten Wasserkostenabrechnung

Die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. informiert:

Die verbrauchsgerechte Wasserkostenabrechnung hat sich bewährt. Immer mehr Wohnungen verfügen heute über eigene Wohnungswasserzähler zur Erfassung des Warm- und Kaltwasserverbrauchs. Angesichts der hohen Preise für Frisch- und Abwasser kommt der wohnungsweisen Erfassung und Abrechnung eine immer größere Bedeutung zu. Die Verpflichtung zur Messung des Warmwasserverbrauchs ist in der Heizkostenverordnung seit 1981 gesetzlich geregelt. Für den Kaltwasserbereich fordert die Mehrzahl der Bundesländer in ihren jeweiligen Landesbauordnungen für Neubauwohnungen die Ausstattung mit Wohnungswasserzählern. Auch der Deutsche Mieterbund als Sachwalter einer der größten Gruppen von Wohnungsnutzern unterstützt die verbrauchsgerechte Wasserkostenabrechnung (Mieterzeitung 2/98).

In der Praxis der Wasserkostenabrechnung treten jedoch Besonderheiten auf. Um unnötigen Missverständnissen vorzubeugen, wollen die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V., die Fachvereinigung Heizkostenverteiler Wärmekostenabrechnungen e.V. und der Verband der Deutschen Wasserzählerindustrie e.V. dieses Thema generell erläutern.

Wasserkostenabrechnung in der Praxis

Das Wasserversorgungsunternehmen rechnet das gelieferte Wasser mit den Hauseigentümern oder den Eigentümergemeinschaften auf der Grundlage des vom Hauswasserzähler gemessenen Verbrauchs ab. Die Weiterverteilung der Wasserkosten auf die einzelnen Nutzeinheiten erfolgt über Wohnungswasserzähler. Neben den Kosten der Frischwasserver- und Abwasserentsorgung fallen bei der wohnungsweisen Abrechnung - genauso wie bei der Pauschalabrechnung - stets zusätzliche Preispositionen an, z. B. für die Wasseraufbereitung, für Wartung, Gerätemiete, Service, Abrechnung usw. Die Umlage der verschiedenen Betriebskostenarten ist auf Bundesebene in mehreren Gesetzen und Verordnungen geregelt. Beispielsweise ermächtigt § 4 Abs. 5 des Miethöhegesetzes den Vermieter zur verbrauchsgerechten Umlage der Kosten der Wasserver- und -entsorgung. Die verschiedenen Betriebskostenarten sind in der Neubaumietenverordnung (§ 21) und der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 27 Abs. 1 und Anlage 3) definiert.

Damit wird klar, dass den Nutzern im Rahmen der Wasserkostenabrechnung keinesfalls nur der Kubikmeterpreis des Wasserversorgungsunternehmens in Rechnung gestellt wird. Verteilt wird immer die Summe der Gesamtwasserkosten auf der Basis des von den Wohnungswasserzählern erfassten Verbrauchs.

Differenzen zwischen der Verbrauchsanzeige am Hauswasserzähler und den Anzeigen der Wohnungswasserzähler

Beim Vergleich zwischen dem vom Hauswasserzähler gemessenen Verbrauch und der Summe aller von den Wohnungswasserzählern gemessenen Verbrauchswerte sind regelmäßig Abweichungen festzustellen. Meistens weist der Hauswasserzähler einen höheren Verbrauch aus. Diese normalen Differenzen können bis zu 30 % betragen.

Diese Anzeigeunterschiede haben verschiedene Ursachen (technischer und nichttechnischer Art) und stellen keine Abrechnungsfehler dar:

Technische Aspekte für Anzeigedifferenz

• Kleinstdurchflüsse, z. B. durch tropfende Wasserhähne oder rinnende Spülkästen in einzelnen Wohnungen, reichen bei den Wohnungswasserzählern oft für eine Anzeige nicht aus. Auf die Summe der Kleinstdurchflüsse im Haus und bedingt durch die Gleichzeitigkeit, mit der sie auftreten, reagiert aber der Hauswasserzähler.
  Hierzu ein Beispiel:
  Unbemerkt tropfende Wasserhähne und rinnende Spülkästen können sich schnell zu großen Verbrauchsmengen aufsummieren. Ein durchschnittlich gut ausgestatteter Haushalt verfügt heute über zahlreiche Warm- und Kaltwasserzapfstellen. Bei nur einem tropfenden Wasserhahn kommt übers Jahr gerechnet schnell ein Wasserverbrauch in einer Größenordnung von mehreren tausend Litern zusammen. Ein rinnender Spülkasten kann bis zu
  10 % des durchschnittlichen Wasserverbrauchs einer Wohnung erzeugen.

 

• Haus- und Wohnungswasserzähler sind eichpflichtig und müssen nach
  6 Jahren (Warmwasserzähler nach 5 Jahren) neu geeicht oder ausgetauscht werden. Da jedes Messgerät nur eine endliche Genauigkeit besitzt, kann es zu unterschiedlichem Anzeigeverhalten kommen. So dürfen Wasserzähler im praktischen Einsatz laut Eichgesetz bis zu ± 10 % an Messtoleranzen aufweisen, ohne dass das Messergebnis in Frage gestellt werden kann.
  Wichtig ist daher eine regelmäßige Gerätewartung, um andere Einflüsse erkennen und ggf. beseitigen zu können.

 

• Hauswasserzähler sind mit horizontaler Ziffernblattebene eingebaut. Hieraus resultiert eine höhere Messempfindlichkeit als bei Wohnungswasserzählern, die in der Regel mit vertikaler Ziffernblattebene eingebaut werden.
  Hauswasserzähler und Wohnungswasserzähler unterscheiden sich in ihrer Bauart. Auch hieraus begründet sich ein unterschiedliches Anzeigeverhalten. Der Hauswasserzähler - von der Bauart ein sogenannter Nassläufer - reagiert im Gegensatz zum Wohnungswasserzähler - als sogenannter Trockenläufer - schon auf kleinste Durchflussmengen. Nassläufer eignen sich jedoch aus bestimmten Gründen (u. a. mögliche Algenbildung) nicht für den Einsatz im Wohnbereich.

 

• Einflüsse des Trinkwassernetzes und unterschiedliche Wasserqualitäten können Minderanzeigen hervorrufen (Verschmutzungen, Verkalkungen, Leckagen, etc.).

Abrechnungstechnische Aspekte

• Verbräuche an gemeinschaftlichen Zapfstellen werden häufig nicht mit Wasserzählern erfasst, da dieses Wasser allen Wohnungsnutzern gleichermaßen zugute kommt (Gartenbewässerung, Gehweg- und Treppenhausreinigung, Waschküche, Fahrradkeller, Heizungsraum, usw.). Diese nicht erfassten Verbräuche fehlen dann beim Vergleich mit dem Anzeigeergebnis des Hauswasserzählers.

 

• Wohnungswasserzähler - auch untereinander - und Hauswasserzähler werden nicht immer zur gleichen Zeit abgelesen. Hier können manchmal mehrere Wochen vergehen.

 

• Häufig unterscheidet sich auch der Abrechnungszeitraum des Wasserversorgungsunternehmens von dem der Hausverwaltung/ der Eigentümergemeinschaft.

 

• Ebenso kommt es vor, dass der Verbrauch an einzelnen Wohnungswasserzählern wegen Abwesenheit der Nutzer beim Ablesetermin oder wegen Unzugänglichkeit geschätzt wird.

 

• Wenn z. B. der Hauswasserzähler ausfällt oder der Eigentümer bzw. Hausverwalter dem Wasserversorgungsunternehmen keine Ablesung ermöglicht, ergeben sich zwangsläufig Unterschiede.

 

• Häufig wird der Anteil kalten Wassers, der zu Warmwasser bereitet wird, bei den Warmwasserkosten abgerechnet. Auch diese Verbrauchsmenge ist zu berücksichtigen.

 

Fazit

• Die Ausführungen zeigen, dass eine völlige Übereinstimmung der Anzeigewerte zwischen Haus- und Wohnungswasserzählern nicht möglich ist. Hieraus ergeben sich aber für die verbrauchsgerechte Wasserkostenabrechnung keine Probleme, weil die auftretenden Differenzen alle Nutzeinheiten betreffen und die Relation untereinander hierdurch kaum beeinträchtigt wird.

 

• Theoretisch wäre es zwar möglich, Wohnungswasserzähler so zu konstruieren, dass sie bereits kleinste Wasserverbräuche erfassen. Dadurch würden Wohnungswasserzähler jedoch technisch viel zu aufwendig und zu teuer. Ihre Verwendung würde aus wirtschaftlichen Gründen kaum mehr Sinn machen. Eine pauschale Abrechnung nach Quadratmetern oder Personen ist jedoch weder aus Gründen der Verursachergerechtigkeit noch unter dem Gesichtspunkt der Wassereinsparung akzeptabel.

 

• Entscheidend ist vielmehr, dass mit der vorhandenen und gesetzlich anerkannten Technik (geeichte Wasserzähler) eine rechtlich gesicherte Basis für eine wirtschaftliche und verursachergerechte Erfassung und Abrechnung der Wasserkosten und damit auch ein wichtiger Anreiz zum sparsamen Umgang mit Trinkwasser zur Verfügung steht.

 

• Ausschlaggebend ist, dass die korrekt ermittelten Kosten der Wasserversorgung auf der Basis der gemessenen Verbräuche aller Wohnungswasserzähler verteilt werden. Auch wenn die Verbrauchssumme um etliche Prozentpunkte niedriger liegt als jene des Hauswasserzählers, hat dies auf die korrekte Kostenverteilung keinen Einfluss.

Worum es geht?

Schimmel in der Wohnung ist oft die Ursache für einen unerbittlichen Streit zwischen Mieter und Vermieter, der nicht selten vor Gericht endet. Streitfrage ist dabei, wer den Schaden verursacht hat und deswegen für die Beseitigungskosten aufkommen muss. Mieter berufen sich auf Mängel am Haus, wie z. B. eine schadhafte Fassade oder ein kaputtes Dach. Gerade bei Altbauten ist das auch häufig der Fall. Es kann sich allerdings genauso gut um falsches Lüft- und Heizverhalten des Mieters handeln, was Vermieter gerne und oft behaupten. Die Wahrheit lässt sich in der Regel nur durch ein Gutachten beweisen. Ob es sich lohnt, dem vorliegenden Gutachten ein Gegengutachten entgegenzustellen, will wohl überlegt sein. Wird die Entscheidung der Schuldfrage einem Gericht überlassen, hat der Verlierer wie üblich die gesamten Kosten zu tragen. Das bedeutet, neben der Schimmelbeseitigung fallen auch noch Kosten für den Prozess und die Gutachten an. Allerdings ist die Entscheidung durch einen Richter oft unumgänglich.

Wie entsteht Schimmel?

Schimmelbefall ist immer auf Feuchtigkeit zurückzuführen. Diese kann einerseits von außen in die Wohnung gelangen, oder auch einfach durch die Anwesenheit von Menschen, die atmen und Schweiß absondern. Kochen, Duschen oder Baden erhöhen die Feuchtigkeitsproduktion zusätzlich, genau wie Zimmerpflanzen. Heiße Luft kann mehr Feuchtigkeit speichern als kalte, deswegen ist es im Winter wichtig, genügend zu heizen, damit sich die Nässe nicht an den ausgekühlten Außenwänden absetzt. Besonders in Altbauten ist die Wärmedämmung oft schlecht. Durch Lüften kann verbrauchte Luft - und mit ihr die Raumfeuchtigkeit - aus der Wohnung entfernt und somit die Schimmelgefahr gemindert werden. Auf Regenwasser, das sich in Wänden mit schadhafter Außenfassade ansammelt, hat das allerdings kaum Einfluss. Regen ist häufig die Ursache für feuchte Wände und somit für Schimmelbefall.

Die Schuldfrage

Die Situation ist eindeutig: vorhandener Schimmel in der Wohnung muss beseitigt werden. Doch wer ist dafür zuständig, Mieter oder Vermieter? Generell hat der Vermieter die Wohnung in makellosem Zustand zur Verfügung zu stellen. Der vertragsmäßige Gebrauch muss dauerhaft gewährleistet sein. Daher müssen den Gebrauch einschränkende Mängel auch von seiner Seite behoben werden. Schimmelbefall ist ein solcher Mangel, er ist nicht nur unästhetisch, sondern bildet auch gesundheitsschädigende Sporen. Der Mieter hat wiederum die Pflicht, vorhandene Mängel dem Vermieter sofort zu melden und deren Beseitigung einzufordern. Handelt es sich um Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er sie auch aus eigener Initiative und auf eigene Kosten wieder beseitigen. Bei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung ist es oft unklar, aus welchem Grund sie entstanden sind. Es kann sich um Mängel am Bau handeln - dann liegt die Schuld beim Vermieter - aber auch um unzureichendes Heizen und Lüften von Seiten des Mieters. Beides lässt sich häufig nur durch Gutachten beweisen. Kommt es zu einem Rechtsstreit wegen der Beseitigung von Schimmelpilz, erfolgt das Urteil meistens aufgrund eines vorgelegten Gutachtens, das die Schuldfrage zu klären scheint, dem aber genauso gut ein Gegengutachten entgegengestellt werden kann. Im Laufe der Zeit hat sich folgende Vorgehensweise eingebürgert:

• Der Mieter hat das Vorhandensein des Mangels zu beweisen, was bei sichtbarem Schimmelbefall einfach ist.
• Verweigert der Vermieter die Beseitigung des Mangels, hat er unter Beweis zu stellen, dass dieser nicht durch die Beschaffenheit der Mietsache oder Außeneinflüsse entstanden ist.
• Ist bewiesen, dass der Schimmelpilz nicht durch Baumängel verursacht wurde, muss wiederum der Mieter darlegen, dass er in ausreichendem Maße geheizt und gelüftet hat, und dass der Schaden nicht auf nachteilige Möblierung der Wohnung zurückzuführen ist.

Wenn sich der Mieter in überzeugender Weise entlasten kann, ist auch so die Zuständigkeit noch nicht bewiesen. Es liegt am Ermessen des Gerichts, welcher Faktor den Feuchtigkeitsschaden nun endgültig ausgelöst hat, und wer den Schaden beheben muss.

Rechte und Pflichten des Mieters

• Kein Mieter kann gezwungen werden, die Heizung anzustellen. Allerdings besteht die Verpflichtung, darauf zu achten, keine Schäden zu verursachen . Dazu gehört auch, angemessen zu heizen und zu lüften, damit Beeinträchtigungen wie Schimmel nicht entstehen. Was angemessen bedeutet, hängt von der Wohnung ab. Altbauten haben oft eine schlechte Wärmedämmung, dort muss verstärkt gegen Feuchtigkeit vorgegangen werden. Neubauten allerdings haben bei Erstbezug noch eine Restfeuchte in den Wänden, die von den verwendeten Baumaterialien stammt. Wenn eine Wohnung nach Bezug erst noch trockengeheizt werden muss, ist der Mieter vor Einzug davon in Kenntnis zu setzen. Ansonsten ist Neubaufeuchte als Baumangel anzusehen und somit Vermietersache.
• Nachteilige Möblierung kann dem Mieter angelastet werden. Hinter großen Möbelstücken, wie z.B. Schränken, kann Luft schlecht zirkulieren, und Schimmel breitet sich leichter aus. Daher empfiehlt es sich, Schränke o. ä. nicht direkt an einer Außenwand zu platzieren, wenn es auch anders geht. Der Mieter hat die Pflicht, eine Wohnung in üblicher Weise zu nutzen, d. h. sie nicht in extremer Weise abzuwohnen. Möbelstücke an Außenwänden aufzustellen, widerspricht generell nicht der üblichen Nutzung der Mietsache, doch das kann im Einzelfall von der Auffassung des Gerichts abhängen.
• Dreimal täglich zehn Minuten kräftig durchzulüften, ist ein Richtwert für angemessenes Lüften. Fenster über einen längeren Zeitraum hinweg zu kippen, schadet oft mehr als es nützt.
• Behauptet der Vermieter, der angezeigte Schimmelbefall in einer Wohnung sei durch falsches Verhalten des Mieters entstanden, muss er beweisen, dass der Feuchtigkeitsschaden nicht auf Baumängel zurückzuführen ist. Wenn der Schaden eindeutig durch die Schuld des Mieters verursacht wurde, muss dieser ihn auch beseitigen. Das heißt, er muss selbst den Schimmel entfernen, neu tapezieren und am besten künftig darauf achten, richtig zu lüften.
• Fällt die Schimmelursache offensichtlich in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters, hat der Mieter das Recht, in der Zeit bis zur Schadensbehebung die Miete zu mindern . Gegebenfalls kann er sogar den Mietvertrag fristlos kündigen und vom Vermieter Ersatz für die Umzugskosten oder feuchtigkeitsgeschädigte Möbel einfordern. Kann der Vermieter jedoch seine Unschuld beweisen, fallen die Kosten auf den Mieter zurück.
• In jedem Fall ist der Mieter verpflichtet, den Schimmelbefall beim Vermieter anzuzeigen. Es ist sinnvoll, das auf schriftlichem Weg zu tun.

Rechte und Pflichten des Vermieters

• Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass sich die Mietsache in makellosem Zustand befindet. Meldet der Mieter Mängel, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen, hat der Vermieter die Pflicht, diese zu beseitigen. Vorausgesetzt, der Mieter hat den Schaden nicht selbst verursacht. Schimmelbefall mindert die Wohnungsqualität eindeutig, und kann sogar eine Gefährdung für die Gesundheit bedeuten. Deshalb muss gegen ihn so schnell wie möglich vorgegangen werden.
• Ist der Vermieter überzeugt, dass der Schaden nicht auf Mängel am Gebäude zurückzuführen ist, muss er das beweisen können und dem Mieter gegebenenfalls ein Gutachten vorlegen . In diesem Fall besteht das Recht, eine angekündigte Mietminderung zurückzuweisen. Macht der Mieter die Mietminderung dann nicht rückgängig, kann ihm der Vermieter wegen vertragswidrigen Verhaltens fristlos kündigen.
• Baumängel sind jedoch sehr häufig der Grund für Schimmelbefall, besonders bei Altbauten. Der Besitzer eines Gebäudes muss sichergehen, dass sich wirklich keine Risse oder Löcher im Verputz befinden oder ein Dachziegel fehlt, bevor er dem Mieter schuldhaftes Verhalten vorwirft. Auch Neubaufeuchte gilt als Baumangel, wenn der Mieter vor dem Einzug nicht ausdrücklich auf sie hingewiesen wurde.
• Liegt ein Baumangel vor, hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass dieser dauerhaft beseitigt wird. Undichte Fassaden müssen von außen abgedichtet werden, mangelnder Wärmedämmung wird durch eine zusätzliche äußere Isolierschicht entgegengewirkt. Eine innen an den Wänden angebrachte Styropor- oder Aluminiumschicht wird nur in seltenen Fällen als sachgerechte Schadensbekämpfung angesehen.

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